ワンルームを売却する前に知らなきゃ損する事5点

大体の方が上記のどれかで売却活動をしています。
「売却益を求めている。」「家族にバレて処分しなきゃいけない。」「退職を期に手放そうかなー。」
それぞれの状況によって売却に対するモチベーションは違います。

いろんな状況の中、売却を検討している全ての方に知っておいて欲しい事を書きます。
この知識があるか無いかで売却価格も大きく変わるはずです。

1.ワンルームの特異性

1-1.投資用である

ワンルームマンションは、ほぼ投資用です。買って住む人もいると思いますが、ごく少数です。
基本的に購入する方は賃料収入や節税を目的として購入します。
買って自分で住む一般的な不動産とは全く別物として考えてください。

1-2.賃貸管理会社の存在

ワンルームを所有しているオーナー様はほとんどが会社員や公務員等、本業を持っています。
入居者の管理（集金や送金、苦情処理）は賃貸管理会社に委託してる方が多いと思います。
所有している間は賃貸管理会社はとても助かる存在です。
しかし、売却となると厄介な存在になる場合があります。
それは、賃貸管理会社とサブリース契約を結んでいる場合です。

サブリース契約とは？
簡単に言うと「オーナー側の都合で契約の解除が非常に難しい契約」です。
一般的にサブリース賃料は実賃料の80～90％が相場です。
例えば10万円の賃料が取れていてもサブリース賃料が80％（8万円）で
かつ、サブリース契約が解除できないとなると売却額も大きく下がってしまいます。

1-3.金融機関が限られている

投資用ワンルームマンションを金融機関の融資を利用して購入する際、使える金融機関が限られます。
自宅を購入する時なんかは欲しい物件を見つけて自ら金融機関に申込をします。
ワンルームマンション買う時に金融機関に「このワンルームが欲しいので融資お願いします。」と言っても
門前払いか頭金を3～4割くらい入れてくれれば融資する程度です。
ですので基本購入する時には販売会社が提携している金融機関を利用して申込をします。

ワンルームのローンで強い（売買価格の100％融資、長期間融資可能）ところだと
「オリックス銀行・ジャックス・東京スター銀行・楽天銀行・・・」などが挙げられます。
売却を依頼すると最終的にこれらの金融機関を提携している販売業者まで物件が動きます。
流れについては次の章で説明します。

 

2.次の所有者に引渡をするまでの売買の流れ

わかりやすくする為に登場する人物や業者を以下のように設定します。

ウリタさん：現所有者。売却を検討している。
カイタさん：ワンルーム購入を検討している。
マチダさん：仲介会社勤務。ワンルームに限らず色んな物件を仲介している。ワンルーム業界未経験。
サテイさん：買い取りを専門としている。買った物件は販売会社に売っている。エンド顧客（カイタさん）へ売るノウハウは無い。
ゼンブさん：ワンルーム販売会社勤務。エンド顧客（カイタさん）への販売力もある。提携銀行あり。物件の仕入れも行うがなかなか時間が無い。

ウリタさんからカイタさんまでの流れは以下のパターンがあります。

2.1　仲介で決まる場合

ほとんどの方がこの構図を浮かべるのではないでしょうか。
自宅の売却などはこのパターンが多いですね。
驚くかもしれませんがワンルームはこのパターンはほぼありません。
カイタさんが現金購入する場合や自分で融資を持ってこれる場合は成り立ちます。

2.2　買い取り業者が絡む場合

先ほどの図と比べると登場人物が一気に増えましたね。
マチダさんがいないパターンもありますが、この流れが非常に多いです。
ゼンブさん経由ですのでカイタさんは提携金融機関を利用する事ができます。
金融機関の評価は売買の流れには影響されませんのでカイタさんの購入金額は一定です。
登場人物が増えることで影響が出るのはウリタさんです。

登場人物それぞれが利益を出さなければいけません。
結果としてウリタさんの売却価格は下がってしまうのです。

2.3　販売もできる業者に売却するのが一番

この流れだとカイタさんも提携金融機関を利用でき、ウリタさんも無駄なお金を払わずに売却ができます。
どれくらいの利益を取るのかは会社によってバラバラです。
100万円の利益でもやる会社もあれば700万円程度利益取らなきゃやらない会社もあります。
数多く販売できる会社は薄利でもやりますが、あまり件数をこなせない会社は1件あたりの利益を上げるしか無いのです。
この会社選びで売却額は大きく変わりますので慎重に選んでください。

3.仲介業者の査定額を鵜吞みにしてはいけない

このページをご覧の方の中には一括査定サイトで査定依頼をした方もいると思います。
仲介業者の査定額と買取業者の査定額は全く意味が違います。

業者Cは仲介業者です。
売主と業者Cは媒介契約を結びます。
業者Cは自社ホームページに掲載したり不動産情報サイトに掲載したりします。
ですが、反響もありません。

すると業者Cは依頼主に相談します。

そして反響が悪いと

つまり一括査定サイト等で仲介業者が提示する金額を鵜吞みにしてはいけないという事です。
もちろん査定額で実際に売却できるケースもあります。

仲介業者マチダさんとは売買契約を結ぶわけではありません。
どれだけ多くの仲介業者に査定をしたところであまり意味は無いのでオススメしません。

4.物件価格の決め方

カイタさんの購入金額は決まっている？
ワンルームの価格は金融機関の評価に依存します。
ここでいう評価とは金融機関がその物件に対していくらまで融資を出すかという金額の事です。
金融機関はネット利回りで物件の評価額を決めます。
ネット利回りとは？

築年数や立地によって評価の基となるネット利回りは変わります。

新しくて良い立地の物件ほど高い評価（融資額）を得やすいという事です。
東京都内の駅徒歩１０分以内　築２０年以内の物件だとネット利回り４％～4.5％が目安となります。

月額賃料	９５，０００円
管理費	７，０００円
修繕積立金	４，０００円
手取賃料	８４，０００円
年間手取賃料	１，００８，０００円

例えば上記のようなワンルームがあったとします。
ネット利回りによる評価の違いはこのようになります。

ネット利回り	物件評価額
4.0％	２，５２０万円
4.2％	２，４００万円
4.5％	２，２４０万円
5.0％	２，０１０万円

この評価額は提携金融機関が同じなら、どの業者でも同じです。
あとは業者がどれくらいの利益を確保するのかで売却価格が決まります。

 

5.売却を依頼する業者選びのポイント

ワンルームを売却する時、どの業者に依頼するかで全てが決まります。

「ワンルーム　売却」で検索するとたくさんのページが出てきます。
そのほとんどが一括査定サイトへ誘導するアフィリエイトサイトです。
一括査定はオススメできません。
大手の仲介業者や買取業者は従業員も多く抱えてますので、とにかく利益を出さなければいけません。
事務所の賃料・従業員の給料・広告費など支出が多いのです。
その分、利益を出さなければいけませんので売主様や買主様より会社都合を優先しがちです。

しっかり売却したいという気持ちがあるなら

この3つが該当する業者なら会社の規模等は気にしなくて良いでしょう。

ワンルームという特殊な不動産を売却する為にはしっかりとした知識が必要です。
売却にあたりお困りのことがあればできる限り協力するつもりです。
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