こんな相談を受ける事があります。
年収500万前後の旦那さんが奥さんに内緒でワンルームを買っていて、自宅のローンを申し込んだけど通らない。銀行からはワンルームのローンが原因と言われてしまい夫婦喧嘩。
結果として売却するという流れです。
では何故こんな事が起きてしまうのでしょうか？
自宅ローンの審査方法
まず銀行はどのように審査をしているのでしょうか？
「勤務先・勤続年数・年収・その他借入」大きく分けるとこれらの項目です。ワンルームマンション投資ができる方であれば勤務先・勤続年数・年収は問題ないはずです。そんな方が何故自宅を買えないのか？下記の返済比率と年収倍率が影響してきます。
返済比率
返済比率。通称「へんぴ」と言います。
簡単に言うと「年収に対する年間返済額の割合」です。
年収によって多少違いはありますが、一般的な自宅のローンですと30％～35％と言われています。
例えば返済比率30％の銀行に住宅ローンを申し込むとします。
年収500万の方が3000万・金利1％・期間35年のローンを組むと年間の返済額は約100万円になります。
これを年収で割ると返済比率が約20％となります。
この銀行は返済比率30％までOKとしてますので審査が通るわけです。
ワンルームマンションローンはどう見られるのか？
先ほどの方がもしワンルームマンションのローンを組んでいたらどう審査されるのか？
2500万の残債のあるワンルームの返済額は約100万円。そうすると合計の返済額は200万円になります。
年収500万円で年間返済額200万円だと返済比率が約40％となり審査NGとなるのです。
メガバンクでの購入は不可能
ワンルームマンション投資は非常に特殊です。一般的なメガバンクではあまり良く見られていません。ワンルームマンションローンは負債として見られるのです。年収が高い方であれば投資用のローンがあっても問題なく自宅が買えます。問題なのは年収500万前後の方です。
フラット35なら可能性あり
以前、相談頂いた方の事例です。
昨年2500万の投資用マンションをフルローンで購入
自宅を買いたいがローンが通らなかった。
損をしても良いから投資用マンションを売却したい。
この方は新築ワンルームマンションを買ったばかりでした。売却するにもかなりの持ち出しが出てしまいます。
詳しく話を聞いてみると
ワンルームを売るしか無いと思っている。
フラット35で試したかどうか確認したところ、住宅ローンとフラット35の違いをあまり理解していないようでした。
細かく解説すると複雑ですのでイメージでお伝えすると
住宅ローン：銀行がお金を融資
フラット35：住宅支援機構がお金を出す。銀行は窓口（取次）業務
こんな感じで考えて頂ければ違いを理解しやすいかと思います。
フラット35の場合ですと家賃収入の証明ができればワンルームの返済はそんなに気にせず審査してくれます。
ご相談頂いた方もワンルームを売却することなくご自宅を購入する事が出来ました。
まとめ
ワンルームマンションローンを組んでいて自宅が買えない方からの相談を多く受けます。まずはフラット35でチャレンジする事をオススメします。
それでもどうしても売却したいという方は一度ご相談ください。
