ワンルームマンションを売却する際に一括査定サイトを利用する方も多いでしょう。
一括査定サイトで物件情報や個人情報を入力すると、査定サイトに登録している業者から連絡が来ます。
そこで査定金額を提示してくると思いますが、その業者が仲介業者なのか買取業者なのかによって査定金額の意味が全く違うものとなります。
今回は「仲介業者の査定額と買取業者の査定額の意味の違い」について説明していきます。
目次
仲介業者とは
ワンルーム売却における仲介業者の立ち位置
仲介業者と聞くとこのような図を思う方が多いと思います。
ただし、ワンルームは特殊ですので仲介業者が絡む売買の図はこのようになる事が多いです。
・売主 → 買取業者 → 販売業者 → 買主
・売主 → 買取 再販業者 → 買主
仲介業者の査定額の意味
仲介業者とオーナーが結ぶ契約は媒介契約という契約です。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
いずれも基本的な契約内容は同じですが、種類の違いについては下記の通りです。
専属専任媒介：１社のみ。自分で買主を探しても業者を通す。
専任媒介：１社のみ。自分で買主を探した場合は直契約可。
一般媒介：複数の業者と契約可。
媒介契約とは
簡単に言うと上記のような契約です。
知識の少ない人だと媒介契約の金額で売却できるような気になります。
ただし、注意しなければいけないのは査定額が売却額と必ず同じではない事です。
もちろん希望額通り売却できることもあると思います。
しかし、ほとんどの場合は希望額には届かず、徐々に金額を下げてきます。
たまにアジア系の富裕層が現金で一括購入なんて事もありますが、、、
一括査定を利用する場合、査定額の高さで選ぶと後で後悔する場合があります。
仲介業者は専任媒介契約を結べば契約期間内は他社に邪魔されることはありません。
悪意のある業者なんかは媒介契約を取るために高い査定額を提示してきますのでご注意ください。
つまり仲介業者が提示する査定額はあくまでも「これで売れるか探します。」という不確かな金額なので、金額の確証性は無いのです。
仲介業者に依頼するメリット
仲介業者に依頼するメリットとしては以下の事が挙げられます。
・交渉相手と直接のやり取りでないので間のクッション的存在には意見を言いやすい
・物件の所有者としてのアドバンテージがあるので自分の味方になってくれる可能性はかなり高い
・仲介手数料の上限は法令で決まっているので、それ以上請求される事は無い
・不慣れな不動産売却について相談できる
・基本的に中小の仲介業者の方が柔軟に何時でも連絡がとれる。
・管理会社や入居者への対応があった場合、売主の代わりに連絡してくれる事もある。
仲介業者に依頼するデメリット
仲介業者に依頼するデメリットは以下の事が挙げられます。
基本的には仲介手数料を法令で決められている範囲で請求され、支払わなければならない。
あくまでも媒介を結ぶのは「これで売れるか探します」という不確かな金額なので、それよりも下がる可能性はかなり高い（金額の確証性は無い）
買取業者とは
買取業者に依頼する場合、売買の流れは以下のパターンとなります。
■売主 → 買取業者 → 販売業者 → 買主
■売主 → 買取 再販業者 → 買主
仲介の媒介契約とは違い、買取業者の場合は、売買契約を結びます。
「この金額で買います！」という金額がそのまま売却価格となります。
ただし、賃料・管理費・修繕積立金が伝えていた金額と違う場合は買取価格が変動する場合がありますので、事前に「重要事項調査報告書」等を取得する事をお勧めします。
仲介業者が見つけてくるのは買取業者がほとんどです。
つまり、同じ買取業者が同じでも仲介を間に入れると手残りの金額が低くなることになります。
例えばこんな買取業者がいるとします。
仲介業者を通すとこのようなお金の流れになります。
※簡単にする為、仲介手数料を100万円としてます。
買取業者は「手数料込で2,900万円で買います」と言ってますので仲介手数料の100万円を含めて2,900万円であれば良いのです。
買取業者に直接依頼する場合はこのようになります。
おわかりいただけたでしょうか？
買取業者が支払う金額は2,900万円で同じです。
違うのは売主の手残りの金額です。
仲介を通した時は2,700万円だった金額が2,900万円になっています。
同じ売買契約なのに200万円も差が出てますね。
（「買取・卸業者」と「買取・再販業者」の違いについては、別記事で説明します。）
買取業者の査定額の意味
買取業者は自社で買主を抱えているので、その買主たちを提携している金融機関でのローン審査が通り次第、売主から買い取った物件を決済します。
ここで大事な事は提携している金融機関のその物件の評価額が売主から買い取る査定額に大きく影響を与える事です。
買取業者に依頼するメリット
買取業者に依頼するメリットは以下のような事が挙げられます。
仲介手数料を支払わなくて良い（売主⇔買主の直接売買には仲介手数料という概念は無い）
一度出した買取価格が変わる事はほぼない（ただし、最初に伝えていた賃料・管理費・修繕積立金に変更がある場合はほぼ連動して変わる）
宅建業者に売る場合は基本的に「瑕疵担保責任免責」にする事ができる。
買取業者に依頼するデメリット
デメリットとしては間のクッション役が居ないので、売主⇔買主対等な立場でモノを言われる事です。
買取業者の担当者がどんな人なのかによって同じ契約でもオーナー様に掛かる負担は違うのでご注意ください。
まとめ
売り急いでないなら仲介で様子をみるのもありかなと思います。仲介業者とのやり取りで実際の相場感がわかると思います。
確実に売却するなら買取業者に査定依頼する事をお勧めします。
買取業者の査定額が希望に沿わない事もあるかと思いますが、それが現実です。
ご相談はお気軽にお問い合わせください。
