ワンルームマンションを売却する大体の方が金融機関の融資を使って所有していると思います。
売却の際は、今借りている金融機関へ抵当権抹消の手続きが必要になります。
簡単に言うと「売却するので〇月〇日に全額返済します。」という手続きです。
残債以外にも繰上返済手数料が必要になりますので要注意です。
売却額を決める時に「残債で売れればいいやー。」なんて考えていて
それ以外に掛かる費用を把握していないと足りない分を手出ししなければいけなくなります。
今回は抹消に掛かる費用を確認しましょう。
一括返済計算書
売却の段取りが進んでいくと仲介業者や買取業者から「抹消の手続きしてください。」と連絡が来ます。
金融機関によって異なりますが決済日の2週間～1ヶ月前に連絡が必要になります。
「〇月〇日に売却の為、全額返済したいので手続きお願いします。」と伝えます。
スルガ銀行は「売買契約書と本人確認資料を持って支店までお越しください。」と言われます。
支店まで行ける時間があるのであれば支店へ行くのが一番早いです。
仕事の都合上、どうしても難しい場合は、その旨を伝えて郵送でのやり取りにしましょう。
スルガ以外は基本的に郵送でのやり取りです。
金融機関から以下のような書類が送られてきます。
項目を詳しく見てみましょう。
元本
これは返済予定表なんかで確認していると思います。
売却価格を決める上で重要な数字ですね。残債で売りたいという方はこの数字しか見てない事が多いので要注意です。
利息
決済日が毎月の返済日と異なる場合は日割りの利息を計算します。
返済予定表の利息の数字とそこまで大きく差は無いのであまり気にしなくても良いでしょう。
繰上返済手数料
意外と見落としがちなのが繰り上げ返済手数料です。
この手数料は金融機関によって大きく異なるので要注意です。
| SBJ銀行 | 2% | |
| DAF | 1% | |
| スルガ銀行 | 5年以内 | 2% |
| ５年超 | 1万円 | |
| イオン住宅ローンサービス | 5年以内 | 1% |
| ５年超 | 3万円 | |
| オリックス銀行 | １年以内 | 2.0% |
| １年超～３年以内 | 1.5% | |
| ３年超～５年以内 | 1.0% | |
| ５年超 | 0.5% | |
※DAF＝ダイヤモンドアセットファイナンス
例えば同じ2000万円（融資後5年超とする）の残債に対して全額繰上返済するとしても金融機関によって下記のように手数料に差が出ますので要注意です。
| SBJ銀行 | ４０万円 |
|---|---|
| DAF | ２０万円 |
| スルガ銀行 | １万円 |
| イオン住宅ローンサービス | ３万円 |
| オリックス銀行 | １０万円 |
実際には手数料には消費税が掛かりますが、ここではわかりやすくする為、消費税の記載は省略しています。
司法書士報酬
抵当権を抹消する際、司法書士に依頼します。この時、物件を買った時の住所と現住所が変わっているかどうかで掛かる費用が変わります。
住所変更がある場合は、変更登記をして抹消登記をします。
費用は司法書士事務所によって異なりますが
| 住所変更なし | ２万前後 |
|---|---|
| 住所変更あり | 4万前後 |
こんな感じの金額が一般的かと思います。
仲介手数料
売却を仲介業者に依頼すると仲介手数料が発生します。
決済日に仲介業者へ支払います。売却益が出なくても手数料は支払いますので手出しになるケースもあります。
仲介手数料は「売買価格×3％+６万+消費税」で計算できます。早見表は以下の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込み） |
|---|---|
| ５００万円 | ２２６，８００円 |
| １，０００万円 | ３８８，８００円 |
| １，５００万円 | ５５０，８００円 |
| ２，０００万円 | ７１２，８００円 |
| ２，５００万円 | ８７４，８００円 |
| ３，０００万円 | １，０３６，８００円 |
| ３，５００万円 | １，１９８，８００円 |
| ４，０００万円 | １，３６０，８００円 |
仲介業者ではなく買取業者に依頼した場合は仲介手数料は発生しません。
まとめ
いかがでしょうか。
基本的に買取業者は安く買いたいのです。事前に必要な諸費用を説明する業者もいると思います。
ずるい業者なんかは売買価格以外に掛かる諸費用を説明せずに売買契約を結んで、
決済直前に諸費用が掛かることが発覚！なんて事もあります。
業者に任せっきりにするのではなく、ご自身も最低限の知識を得る必要があると考えています。
ワンルームマンションを売却する際に少しでもお役に立てれば幸いです。
