ワンルームを売却する時に売買代金以外にも精算する金額があります。
今回は、以下のようなワンルームマンションを買取業者に売却した売買契約を例として説明します。
| 契約日 | ４月１０日 |
|---|---|
| 決済日（引き渡し日） | ６月２０日 |
| 売却価格 | ２，５００万円 |
| 手付金 | ５０万円 |
| 賃料 | １０万円 |
| 管理費・修繕積立金 | １万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | ６万円 |
売買代金
売買代金は非常にシンプルです。
売買契約時に手付金を受け取りますので、残りの金額が決済時に支払われます。
| 売買契約金額 | ２，５００万円 | 契約日 | ４月２０日 |
| 手付金 | ５０万円 | 支払済み | ４月２０日 |
| 残代金 | ２，４５０万円 | ① | ６月２０日 |
賃料精算
賃料精算については賃貸管理会社によって何か月分精算するか異なります。
売却によって賃貸管理会社の変更が無い場合は、当月の日割り精算だけで済む時もあります。
賃貸管理会社が変更するケースの方が多いです。
その場合、2～3か月の賃料精算が必要になります。
理由としては今住んでる入居者へ通知する必要があるからです。
簡単に言うと「管理会社が変わるから〇月分から家賃をこっちに振り込んでねー」と通知を出します。
この手続きに少し時間が必要になるので予め、精算するのです。
管理変更が完了するまでは旧所有者へ賃料が送金されてしまうので、送金される分を売買代金から差し引く精算となります。
| 月額賃料 | １００，０００円 | ||
| ６月日割り賃料 | １１日分 | ３６，６６７円 | 満３０日 |
| ７月・８月賃料 | ２００，０００円 | ||
| 賃料精算合計 | ２３６，６６７円 | ② |
管理費・修繕積立金の精算
管理費と修繕積立金は建物管理会社へ支払う金額ですね。
ほとんどの方が口座振替を利用しているのではないでしょうか。
売却すると「所有者変更届」を管理会社へ提出します。
所有者変更届には旧所有者と新所有者がそれぞれ署名・捺印します。
何が書かれているか簡単に言うと
・売買により所有者が変更になりました。
・管理費、修繕積立金は〇月分から新所有者が払います。
新所有者も口座振替を利用する場合、口座振替の手続きに時間が必要です。
〇日までに提出すれば〇月分から口座振替可能という会社が多いです。
売買が完了した後に、面倒にならないように少し余裕を持って２ヵ月分精算する事が多いです。
こちらは売却後に引落が掛かってしまうので売買代金に上乗せされます。
売主に滞納がある場合なんかも売買代金で精算するケースが多いです。
| 管理費・修繕積立金 | 月額１０，０００円 | ||
| ６月日割り分 | １１日分 | ３，６６７円 | 満３０日 |
| ７月・８月分 | ２０，０００円 | ||
| 管・積 精算合計 | ２３，６６７円 | ③ |
固定資産税・都市計画税の精算
固定資産税・都市計画税はその年の１月１日時点の所有者に納税義務が生じます。
例えば３月頃に売却したとしても６月頃に納付書が送られてきます。
旧所有者は納付書に沿って支払わなければいけません。
決済時に精算してるのに「売却したのに何で払わなきゃいけないんだ！！」なんて言う人もたまにいます笑
| 固・都税 | 年額６０，０００円 | ||
| 売主負担分 | １７０日 | ２７，９４５円 | |
| 買主負担分 | １９５日 | ３２，０５５円 | ④ |
買主が負担すべき日割りの固定資産税を売買代金に上乗せして精算する形になります。
当日の精算書
今までの項目をまとめると以下のような精算書になります。
| 残代金 | ２，４５０万円 | ① | |
| 賃料精算合計 | ２３６，６６７円 | ② | |
| 管・積 精算合計 | ２３，６６７円 | ③ | |
| 固都税 買主負担分 | １９５日 | ３２，０５５円 | ④ |
当日の送金額は以下のようになります。
| ①残代金 | ２４，５００，０００円 |
| -②賃料精算額 | －２３６，６６７円 |
| +③管理費・修繕積立金精算額 | ＋２３，６６７円 |
| +④固都税 買主負担額 | ∔３２，０５５円 |
| 送金額 | ２４，３１９，０５５円 |
賃料精算なんかはちょっと損した気分になりますが、決済後にちゃんと賃貸管理会社から入金がありますのでご安心ください。
立て替え払いのようなものです。
実際はこの送金額からローンの抹消代金を差し引いたものが手元に残る金額となります。
送金額より抹消代金が大きい場合はご自身で手出しをしなければなりません。
抹消に掛かる費用についてはこちらの記事で説明しています。
まとめ
今回は決済時の精算について説明しました。
「言われてみれば確かに」という項目ばかりだったと思います。
ほとんどの場合、決済が近づいてこないと、この辺の精算についての説明はされません。
売却する際の疑問が少しでも減ればいいなと思い記事にしました。
分かりにくい点があれば、気軽に質問してください。
