重重説カンペ

区分マンション売買 / 営業・業務担当者向け

重説の「ここ、どう説明する？」
を、すぐ確認。

用語の意味から、図解・確認資料・記載の注意点まで。
協会ひな形の項目に沿って、作成中も説明前も迷わず探せる実務カンペ。

意味 → 図解 → 実務確認

ひとことで理解し、例で確かめ、原資料へ戻る。
対象：売主宅建業者用・区分所有建物（敷地権）
賃貸借・サブリースの実務補足も収録。

敷地権・敷地権の割合建ぺい率・緩和容積率・前面道路による制限確認済証・検査済証融資特約・承認取得期日

資料から探す

基本情報2項目

取引態様・宅建業者・宅建士

売主・代理・媒介のどの立場で関与するかと、説明者の情報をそろえる。

供託所・営業保証金・弁済業務保証金

保証協会への加入方式と、営業保証金を直接供託する方式を区別する。

物件・登記6項目

不動産の表示・地番・家屋番号

住居表示、登記上の所在、家屋番号、部屋番号は別の情報。資料ごとに対応を確認する。

売主と第三者の占有

売主の名義と、実際に利用している人・利用の根拠を別々に確認する。

登記記録・甲区・乙区

表題部は物件の表示、甲区は所有権に関する登記、乙区は所有権以外の権利に関する登記を確認する。

抵当権・根抵当権と抹消

担保権の登記内容と、決済で抹消できる条件を分けて確認する。

敷地権・敷地権の割合

部屋の権利に結び付いた土地の権利。種類と割合を、土地の各筆ごとに確認する。

内法・壁芯・面積が違うとき

壁の内側で測る内法と、壁の中心線で測る壁芯では測定基準が違う。

法令・道路11項目

法令に基づく制限の確認手順

都市計画・建築基準法と、その他の法令を分け、敷地の全体と各筆を調べる。

区域区分・都市計画施設

都市計画区域の内外、区域区分、都市計画施設や市街地開発事業の有無を確認する。

用途地域

建てられる用途を規制する地域区分。建物の現在の用途と、地域の指定は別に確認する。

建ぺい率・緩和

敷地面積に対する建築面積の割合。指定値と、適用条件を確認した後の限度を分ける。

容積率・前面道路による制限

敷地面積に対する容積率算定用の延べ面積の割合。指定容積率だけでは適用限度を決められない。

用途地域がまたがる・加重平均

建ぺい率・容積率は、敷地の各区域の面積と各区域に適用される限度を確認して計算する。

防火・準防火・22条区域

火災対策に関する区域指定。指定と建物に求められる仕様、建ぺい率の緩和を別々に確認する。

Ⅰ.2(2)⑤〜⑫

高さ・斜線・日影・地区計画

建物の高さや形を制限する制度は複数ある。高度地区と高度利用地区も別の指定。

接道・道路種別・幅員

公道・私道という所有管理の区別と、建築基準法上の道路種別を分ける。

セットバック

42条2項道路では、道路境界とみなされる位置まで敷地側を後退させることがある。

私道負担・通行・掘削

対象に含まれる私道の面積・持分と、対象外の私道を利用する条件を確認する。

建物・設備6項目

水道・電気・ガス・排水

利用できる設備の種類と、引込み・配管・契約・費用の条件を確認する。

未完成物件の形状・構造

未完成物件は、完成時に予定される形状・構造等を図面で確認して説明する。

建物状況調査・インスペクション

調査の実施日、対象範囲、調査者、結果の概要を確認する。建物の全性能を保証する調査ではない。

建築・維持保全書類の保存

書類の保存、発行・交付、建物の適合性は別の確認事項。誰が何を保存しているか調べる。

確認済証・検査済証

確認済証は計画の審査、検査済証は完了検査に関する書類。交付情報と書類の保存を分ける。

設計・建設住宅性能評価

設計段階の評価と、工事・完成段階の評価を区別する。新築の該当性も確認する。

管理・規約11項目

マンションの権利・管理・使用の全体

敷地、共用部分、利用制限、専用使用、費用、管理方式、修繕記録を一つずつ確認する。

共用部分・専有部分

部屋の内部と建物全体の部分の区分は、構造・法令と実際の規約を確認する。

ペット・用途・フローリング・楽器

許可の有無だけでなく、条件・手続き・禁止範囲を実際の規約等で確認する。

専用使用権・駐車場の承継

共用部分等を特定の人が使える権利。所有権とは別で、売買時の承継条件も確認する。

特定の者への費用減免

特定の区分所有者等について、費用を免除・減額する規約上の定めがあるかを確認する。

修繕積立金・積立総額・長期修繕計画

毎月の住戸負担、管理組合の積立額、滞納額、将来の計画を分けて見る。

管理費・全体滞納・住戸滞納

月額の管理費と、マンション全体・対象住戸それぞれの滞納を分ける。

管理組合・管理委託先

区分所有者の組織である管理組合と、管理業務を受託する会社を区別する。

管理業者管理者方式

マンション管理業者が管理組合の管理者も担う方式かを、単なる管理委託と区別する。

Ⅰ.6(10)・(11)

修繕履歴・規約の承継

共用部分と対象専有部分の修繕記録を分け、規約等の承継も確認する。

別紙・Ⅰ.6(1)

借地権・地代・譲渡承諾

土地所有権の敷地と借地の敷地を区別し、契約種類と残存期間・費用・譲渡条件を確認する。

災害・調査6項目

造成宅地防災区域・盛土規制区域

造成宅地防災区域と、盛土規制法の規制区域は別の指定として確認する。

土砂災害警戒区域・特別警戒区域

警戒区域と特別警戒区域を分け、物件位置と指定図で確認する。

津波災害警戒区域・特別警戒区域

津波の浸水想定図と、警戒区域等の法定指定を区別して確認する。

水害ハザードマップ・水防法

洪水・雨水出水（内水）・高潮ごとに、水防法に基づく市町村の地図の有無と物件位置を確認する。

石綿使用調査の記録

使用調査の記録の有無と、記録がある場合の内容を確認する。「記録なし」と「石綿なし」は違う。

耐震診断・旧耐震の判断

耐震診断の説明対象と、実際の診断記録を確認する。新築年月だけで基準を断定しない。

取引条件11項目

代金以外の金銭・清算

手付金、固定資産税等、管理費等の目的・額・計算条件を契約とそろえる。

契約解除の種類と期限

手付解除、融資特約、契約違反、滅失損傷等は条件と返金・違約金の扱いが異なる。

手付解除・履行の着手

手付による解除の可否は相手方の履行着手等と契約・法令の条件を確認する。

Ⅱ.2(3)・Ⅱ.6

融資特約・承認取得期日

融資承認を得る期限と、契約解除の期限を別に管理し、金融機関・金額等の条件をそろえる。

違約金・損害賠償額の予定

契約違反に対する定めと、手付解除の扱いを分けて確認する。

手付金等の保全措置

業者が自ら売主となる場合等の適用条件を確認し、完成・未完成と受領金額から判断する。

支払金・預り金の保全

手付金等の法定保全の欄と、支払金・預り金の保全措置の欄を区別する。

金銭の貸借のあっせん

あっせんの有無、金融機関、金額、金利、期間、費用と融資特約を整合させる。

契約不適合責任の履行措置

責任の内容と、その責任を履行するための保険等の措置は別に確認する。

割賦販売

売主への代金の支払いが分割となる取引かを確認する。銀行ローンの分割返済とは区別する。

契約不適合責任

契約で合意した種類・品質等に適合しない場合の責任。通知期間と請求の条件を契約・法令で確認する。

補足・投資用5項目

その他重要な事項・告知

定型欄だけで伝わらない、取引判断に影響する把握済みの事実を整理する。

添付書類・資料の対応

説明内容の根拠となる資料を、名称・版・取得日・該当箇所で対応させる。

備考・補足記載

定型欄の補足や前提条件を、対象項目が分かるように整理する。

B・Ⅲの実務補足

賃貸借の承継・敷金

所有権の移転に伴う賃貸人の地位や敷金等の扱いを、契約・登記・対抗要件等と合わせて確認する。

B・Ⅲの実務補足

サブリース・管理委託の承継

所有者と借上会社の契約、借上会社と入居者の契約、管理委託を分けて確認する。